Les Lois
Loi Girardin
1 - Principe de la loi Girardin
Les contribuables pouvant bénéficier de cette loi sont ceux qui domiciliés en France investissent dans les DOM TOM : Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon, Nouvelle Calédonie. La Loi Girardin remplace la Loi Paul depuis le 21juillet et ce jusqu'au 31 décembre 2017
Vous payez plus de 7500 euros d’impôt :
La loi Girardin permet une importante défiscalisation en investissant dans les DOM-TOM (l’île de la réunion, Saint Martin…)
2 – Une défiscalisation très importante
Les contribuables qui réalisent un investissement Girardin dans un logement situé dans le « secteur libre », c'est-à-dire non soumis à conditions de ressources et à plafonnement des loyers, bénéficient d’un taux de réduction d’impôt égal à 40% du montant de l’investissement, soit 8% par an pendant 5 ans. Les contribuables qui réalisent un investissement Girardin dans un logement situé dans le « secteur intermédiaire », c'est-à-dire soumis à conditions de ressources et à plafonnement des loyers, bénéficient d’un taux de réduction d’impôt égal à 50% du montant de l’investissement, soit 10% par an pendant 5 ans.
3 – Les conditions à respecter
Pour les investissements réalisés dans le secteur du logement « intermédiaire », les loyers et les conditions de ressources des locataires sont plafonnés. Une instruction administrative en date du 7 février 2008 (BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS 5 B-4-08) a communiqué les plafonds de loyers applicables en 2007 pour les logements outre-mer répondant au dispositif mis en place par la loi Girardin. Par ressources du locataire, il convient d’entendre les revenus nets de frais professionnels, et figurant sur l’avis d’imposition établi au titre des revenus de l’année précédent celle de la conclusion du bail.
Pour les baux conclus en 2008, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
| Plafonds annuels de ressources | ||
| Composition du foyer du locataire | DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte | Polynésie française ; Nouvelle- Calédonie ; îles Wallis et Futuna lesTerres australes et antarctiques françaises et Saint-Pierre-et-Miquelon |
| Personne seule | 27 781 € | 26 962 € |
| Couple | 51 383 € | 49 867 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 54 355 € | 52 751 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 57 327 € | 55 636 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 61 300 € | 59 489 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 65 271 € | 63 344 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 4 169 € | + 4 045 € |
Qu’il s’agisse du secteur du logement locatif libre ou du secteur du logement locatif intermédiaire, certaines dispositions prises dans le cadre de la loi Girardin sont communes aux deux secteurs.
Si le logement concerné est équipé pour l’énergie solaire, le taux de réduction est majoré de 4% soit 44% pour les investissements réalisés dans le secteur libre et 54% pour les investissements réalisés dans le secteur intermédiaire.
Si le logement concerné est situé dans une zone urbaine sensible (ZUS), le taux de réduction est majoré de 10% soit 50% pour les investissements réalisés dans le secteur libre et 60% pour les investissements réalisés dans le secteur intermédiaire.
Le plafond du prix par mètre carré de surface habitable applicable en 2008 est de 2058 € HT qu’il s’agisse d’un logement destiné à la location ou à l’usage personnel de l’investisseur. Cette limite s’applique quelle que soit la collectivité dans laquelle l’investissement est réalisé. Il est précisé que pour l’appréciation du plafond applicable, cette limite doit être, le cas échéant, majorée de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable puis multipliée par le nombre de mètres carrés de surface habitable.
Précisions : La surface habitable comprend aussi les varangues dans la limite maximale de 14 m².
Exemple chiffré
| 3 exemples d’investissement avec loi Girardin | ||||
| Exemple 1 | Exemple 2 | Exemple 3 | ||
| Valeur du bien immobilier |
150 000 € | 200 000 € | 300 000 € | Vous achetez un bien immobilier neuf situé dans les DOM TOM |
| Apport personnel |
0 | 0 | 0 | Vous n'avez pas besoin d'apport personnel (il vaut mieux emprunter la totalité, car les intérêts de l'emprunt sont déductibles. |
| Remboursement d'emprunt mensuel | 980 | 1300 | 1960 | Votre investissement est financé partie par le locataire (les loyers) et par l'Etat (la réduction d'impôt de 40 à 50 % du bien pendant 5 ans). Vous devenez donc propriétaire pour un coût très faible |
| - Loyer mensuel perçu (net de charges) | 350 | 500 | 640 | |
| - Économie d’impôt utilisée sur 10 ans | 300 | 390 | 640 | |
| = Votre effort d’épargne mensuel |
330 | 410 | 680 | Nous conseillons de louer le bien au moins 10 ans |
Hypothèses : prêt sur 20 ans à 4.9 % TEG. Étude en secteur libre soit 40 % de réduction d’impôt sur une base de 2 058 € HT de la surface.
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Le dispositif Girardin est-il risqué ?
Un investissement Girardin (dans les DOM TOM) est plus risqué. Ce n’est pas lié à la demande locative, même si on constate que le niveau des loyers doit baisser pour répondre aux besoins de la population. Par contre, les prix d’achat sont à surveiller de près. Le dispositif Girardin est fiscalement très attractif à condition de réaliser un achat à un prix cohérant avec le marché. Si vous êtes fortement fiscalisé vous pouvez réaliser une belle opération financière grâce à une économie d’impôt particulièrement importante (40 à 50 % de réduction sur votre achat). La réduction d’impôt est assez conséquente, même si vous ne réalisez pas de plus value à la revente, vous serez beaucoup plus gagnant que si vous n’aviez rien fait.
L’ AMFF peut vous proposer, grâce à son réseau, des produits au prix direct promoteur afin de ne pas surpayer votre investissement Girardin.