Concrétisez votre investissement Robien sur Lille . Avec l'AMFF.

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier neuf sur Lille ? Profitez des avantages fiscaux d'un investissement Robien ou Borloo. L’AMFF, expert en défiscalisation immobilière et gestion de patrimoine, vous donne quelques conseils pour réussir votre acquisition, ainsi que des informations clés pour votre investissement Robien.

LILLE : MÉTROPOLE OUVERTE ET COMPÉTITIVE

A moins d'une heure de Paris, à la croisée des grandes capitales du Nord de l'Europe, Lille est devenue incontournable. Sa croissance économique attire de nouveaux ménages en quête d'un meilleur cadre de vie

Un marché immobilier toujours dynamique

Après 8,3 % de hausse des prix depuis un an, le marché immobilier continue de grimper. Les prix des mises en vente ont augmenté de 0,6 % en trois mois à Lille (2 941 E du m²). Les appartements lillois anciens sont proposés à 12,65 E du m².

Lille quartier par quartier
Où acheter selon son budget

Quartier	Ancien	Neuf	Type	Description
Vieux-Lille	2 500-3 400 €/m2	jusqu’à 4 600 €/m2	Prochaine folie ?	A deux pas de la rue Royale, un programme neuf avec des appartements de plus de 100 m2 a été mis en vente à plus de 4 000 euros/m2. Le quartier ne bougera plus et la stabilité architecturale et urbaine fait souvent monter les prix : ils dépassent facilement les 3 000 euros/m2. Le Vieux-Lille présente aussi l’avantage d’offrir des maisons en plein centre-ville.
Lille centre	1 500-3 000 €/m2	à partir de 3 200 €/m2	Fonctionnel	Moins coté que le Vieux-Lille, mais plus fonctionnel (il est plus facile de stationner et les gares sont proches), Lille centre attire un peu le même genre d’acquéreurs – quoique moins aisés – que le quartier voisin. Il offre moins de vieilles pierres, mais des façades austères, datant souvent d’avant-guerre et pas toujours rénovées. Les biens de qualité coûtent environ 3 000 euros/m2 : un appartement de 112 m2 rue de Paris, au 3e étage d’un immeuble rénové, vient de trouver preneur à 320 000 euros. A proximité, une grande friche industrielle sur l’emplacement de l’ancienne gare de marchandises de Saint-Sauveur ne pourra rester en l’état compte tenu de la forte demande de logements. Elle deviendra peut-être le prolongement d’Euralille 2. En tout cas, une perspective de bonification d’un quartier déjà fort bien coté.
Lille Wazemmes	1 500-2 200 €/m2		Du neuf très bientôt	Le boboland lillois ne s’étend pas sur tout Wazemmes, la hausse des prix et un plus grand brassage de population non plus. La Maison-Folie a redonné des couleurs à ce quartier et on devrait bientôt voir des immeubles neufs sortir de terre. Sur la Grand Place et la rue Léon-Gambetta, les prix montent jusqu’à 2 200 euros/m2, voire plus pour les immeubles récents : un studio de 26 m2 avec parking a été acheté 75 000 euros par un investisseur et un 2-pièces de 48 m2 avec parking et balcon a été vendu 115 000 euros.
Lille Moulins	1 100-1 300 €/m2		Quartier en devenir	Un peu comme son voisin Wazemmes il y a quelques années, Moulins n’a pas encore réellement décollé et plafonne à 1 200 euros/m2, voire un peu moins au sud. Question de temps, disent les uns ; un quartier en devenir, mais pour quand ? Il est le seul à receler des friches aussi proches du centre-ville et attirera sans doute de nouveaux programmes. Il y a quatre ans, personne n’aurait parié sur la réussite d’un ensemble de maisons de ville neuves, vendues sur plan à 170 000 euros. A la revente, elles atteignent aujourd’hui 230 000 pour moins de 100 m2 et un bout de jardin en pleine ville.
Euralille	jusqu’à 2 200 €/m2	2 800-3 600 €/m2	Une population jeune	Le paysage d’Euralille surgit lorsqu’on arrive par la gare Lille-Europe. A cinq minutes du centre ancien, la greffe moderne a pris et l’on passe de l’un à l’autre sans faire la différence. D’abord identifié comme un quartier tertiaire, Euralille, notamment dans sa deuxième phase, est aussi un lieu résidentiel ; les premiers logements, en bordure de Saint-Maurice, se sont vendus à 1 800 euros/m2, une fortune au début des années 2000. A l’arrière, le quartier préexistant a bénéficié de cette opération qui l’a relié au centre-ville, dont il était séparé par des voies de chemin de fer et des friches. Le mètre carré ancien s’y vend aujourd’hui entre 1 700 et 2 000 euros, les maisons entre 180 000 et 250 000 euros. La population a beaucoup rajeuni. La phase 2 d’Euralille concerne le quartier du Bois habité, sur l’ancien site de la foire commerciale, pour l’instant ni habité ni boisé, où les prix devraient atteindre près de 3 150 euros/m2 (contre 2 850 l’an dernier). L’architecture contemporaine a été défendue par Jean-Louis Subileau, directeur de la Saem Euralille.
Lille Fives	1 600-2 100 €/m2	2 400-2 900 €/m2	Véritable mixité sociale	Situé entre deux universités, ce quartier de maisons ouvrières et d’immeubles des années 1970 a bien monté dans certaines rues, stagné dans d’autres. Dopé par l’arrivée du métro, qui a révélé son excellente situation géographique entre le centre de Lille et Villeneuve-d’Ascq, le quartier se développe en conservant une population mixte, logée dans des immeubles d’après-guerre, des maisons ouvrières des années 1930 et quelques constructions plus bourgeoises. « Avant on ne faisait qu’y passer, maintenant on y habite », explique un agent immobilier. A quel prix ? Il faut tout de même compter 300 000 euros pour une maison dans les rues Friedland ou Marengo, où les prix ont flambé
Lille sud	1 000- 2 500 €/m2	Jusqu’à 3 200 €/m2	Un pari	Le quartier dur de Lille, Lille sud, va concentrer à son chevet les plus gros crédits de l’Agence nationale pour la Rénovation urbaine (250 millions d’euros) et toute l’attention de la Ville. D’ici à quelques années, plus de 1 100 logements de tous types, et pas seulement sociaux, y seront reconstruits après quelques démolitions. Une forme de gentrification forcée qui devrait fonctionner compte tenu de la proximité du centre-ville. Mais cela prendra peut-être dix ans.
Lille Vauban	1 900-3 300 €/m2	3 800 €/m2	Des grandes maisons	Dans ce quartier, le mélange familles et étudiants fonctionne bien. Avec ses 19 000 habitants, le secteur aurait pu être déséquilibré par les 15 000 étudiants de l’Université catholique. Le marché du logement en pâtit un peu : les petites surfaces sont prises d’assaut par les investisseurs qui achètent des studios et des 2-pièces entre 1 800 et 2 400 euros/m2 pour les louer entre 3 000 et 400 euros par mois. Un 2-pièces de 39 m2, au 2e étage sans ascenseur d’une maison rénovée, s’est récemment vendu 86 000 euros. Les grands appartements familiaux situés dans des maisons bourgeoises découpées ou dans de petits immeubles se vendent au même prix. Il est encore possible de trouver de grandes maisons de 200 m2 pour moins de 350 000.
Croix et Marcq-en-Barœul	Maisons anciennes : à partir de 400 000 €	Appartements : 2 700-3 600 €/m2	Belles demeures à prix d’or	Deux communes chics et chères de la métropole lilloise. A Croix, résidaient les grands industriels du textile dans les années 1920 et 1930. Les vestiges de cette époque, outre la magnifique villa Cavrois signée Mallet-Stevens, longtemps abandonnée, sont de belles maisons anciennes cossues dont la cote explose depuis trois ou quatre ans. Il faut compter au moins 800 000 euros pour pouvoir se dire voisin de la famille Mulliez et habiter 200 m2 dans le secteur. Le marché s’envole parfois beaucoup plus haut et quelques transactions dépassent le million d’euros. Marcq-en-Barœul, aussi réputé pour ses maisons, coûte un peu moins cher, mais les prix demeurent nettement supérieurs à la moyenne lilloise. Il faut compter au moins 400 000 euros pour accéder à ce marché très prisé descadres supérieurs et les chefs d’entreprise.
La Madeleine	1 700-2 300 €/m2		Ambiance village conservée	Encore un secteur qu’Euralille a rapproché du centre. Au nord-est, ce quartier-commune ressemble encore à un village, investi par des cadres supérieurs travaillant à Paris, attirés par la proximité de la gare. Il attire aussi des jeunes en quête de leur premier achat. Maisons bourgeoises et habitat ouvrier se côtoient. Pas question de tout transformer en lofts, le quartier conserve des activités, ce qui lui évite de devenir uniquement résidentiel. Les maisons étroites sur 2 ou 3 étages se vendent encore moins de 150 000 euros. Le mètre carré n’est pas à ce prix-là partout : une maison ancienne avec parquet et cheminée coûte plutôt 300 000 euros.

Voici notre premier conseil : définissez votre investissement . Sur quelle durée comptez-vous financer votre appartement Robien ? Quel somme souhaitez-vous consacrer à votre investissement Robien ? Votre objectif est-il uniquement d’optimiser le volet fiscal, c'est-à-dire d'investir sous la loi Robien dans but de réduire vos impôts ? Quand pensez-vous revendre le bien ? Autant de question à se poser pour garantir un investissement immobilier rentable.

Investissement Robien : bon à savoir !

Du fait des prix élevés des appartements neufs sur Lille, l'investissement Robien est adapté si vous êtes imposé(e) dans les tranches supérieures (30% et 40% notamment).
Si vous dégagez actuellement des bénéfices fonciers, le déficit foncier lié à l’amortissement Robien vous permet de réduire fortement vos impôts.
La loi Robien vous autorise à investir dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière) : vous pouvez ainsi accéder à un bien de qualité, à plusieurs investisseurs.
L’achat de votre appartement avec le dispositif Robien permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an et par foyer fiscal. Si vous n’êtes pas mariés, vous pouvez investir en indivision et profiter pleinement du dispositif avec 10 700 € de déficit chacun. Le plafond de 10 700 € est généralement appliqué sur un investissement Robien d’environ 150 000 €.
Si le déficit dépasse le plafond de 10 700 €, le surplus pourra être reporté sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes.

Votre investissement Robien commence ici.

Vous souhaitez plus d'informations sur les perspectives d'investissement sur Lille, ou mieux, une rencontre personnalisée ? Il suffit pour cela de nous contacter. Bien sûr, ce premier rendez-vous ne vous engage en rien. Il vous permettra déjà d'y voir plus clair et de prendre une décision avec la justesse exigée. A très bientôt.

Les plafonds de loyer Robien et Borloo

Plafonds de loyers en euros/mois/mètre carré

	Zone A	Zone B	Zone B2	Zone C
ROBIEN Recentré	21.02	14.61	11.95	8.76
BORLOO Populaire	16.82	11.69	9.56	7.01

Les villes situées en Zone B1 et en Zone B2 sur Lille

ZONE Robien B1

Abscon, Anhiers, Aniche, Anstaing, Anzin, Auberchicourt, Aubry-du-Hainaut, Auby, Aulnoy-lez-Valenciennes, Baisieux, Bauvin, Bellaing, Beuvrages, Bondues, Bouchain, Bourghelles, Bousbecque, Bouvines, Bruay-sur-l'Escaut, Bruille-lez-Marchiennes, Bruille-Saint-Amand, Capinghem, Château-l'Abbaye, Chéreng, Comines, Condé-sur-l'Escaut, Courchelettes, Crespin, Croix, Cuincy, Cysoing, Dechy, Denain, Douai, Douchy-les-Mines, Écaillon, Émerchicourt, Emmerin, Englos, Erre, Escaudain, Escautpont, Esquerchin, Faches-Thumesnil, Famars, Fenain, Flers-en-Escrebieux, Flines-lès-Mortagne, Forest-sur-Marque, Fresnes-sur-Escaut, Gruson, Guesnain, Hallennes-lez-Haubourdin, Halluin, Haubourdin, Haulchin, Haveluy, Hélesmes, Hem, Hergnies, Hérin, Hornaing, La Bassée, La Madeleine, La Neuville, La Sentinelle, Lallaing, Lambersart, Lambres-lez-Douai, Lannoy, Lauwin-Planque, Lecelles, Leers, Lesquin, Lewarde, Lezennes, Lieu-Saint-Amand, Loi Robien Lille, Linselles, Loffre, Lompret, Loos, Lourches, Louvil, Lys-lez-Lannoy, Maing, Marcq-en-Baroeul, Marly, Marquette-lez-Lille, Masny, Maulde, Millonfosse, Moncheaux, Mons-en-Baroeul, Montigny-en-Ostrevent, Mortagne-du-Nord, Mouvaux, Neuville-en-Ferrain, Neuville-sur-Escaut, Nivelle, Noyelles-lès-Seclin, Odomez, Oisy, Onnaing, Ostricourt, Pecquencourt, Pérenchies, Petite-Forêt, Prémesques, Prouvy, Provin, Quarouble, Quiévrechain, Râches, Raimbeaucourt, Raismes, Rieulay, Roeulx, Ronchin, Roncq, Roost-Warendin, Roubaix, Rouvignies, Sailly-lez-Lannoy, Sainghin-en-Mélantois, Saint-Amand-les-Eaux, Saint-André-lez-Lille, Saint-Aybert, Saint-Saulve, Santes, Saultain, Seclin, Sequedin, Sin-le-Noble, Somain, Templemars, Thiant, Thivencelle, Thumeries, Thun-Saint-Amand, Toufflers, Tourcoing, Tressin, Trith-Saint-Léger, Valenciennes, Vendeville, Verlinghem, Vicq, Vieux-Condé, Villeneuve-d'Ascq, Wahagnies, Wallers, Wambrechies, Wasquehal, Wattignies, Wattrelos, Wavrechain-sous-Denain, Waziers, Wervicq-Sud, Willems.

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ZONE Robien B2

L'arrivée du TGV a renforcé cette dimension de capitale des échanges du nord de l'Europe. Avec 120 ha de terrains militaires en plein centre-ville, Lille a pu faire pénétrer le TGV en coeur de ville et y développer un nouveau quartier d'activités, Euralille. Aujourd'hui, les tours Crédit Lyonnais, Lille- Europe, l'Atrium, la cité des affaires ou encore Eurocity offrent plus de 80 000 m2 de bureaux auxquels s'ajoutent 120 boutiques et les 7 ha d'espaces verts du parc Henri Matisse, pour se détendre à la pause déjeuner. Le renouveau qui souffle sur toute la ville se concrétise dans des événements culturels d'envergure internationale, comme Lille 3000, qui a mis l'Inde à l'honneur dans des expositions, parades, spectacles et fêtes ayant attiré des dizaines de milliers de visiteurs dans la métropole. Lille est aujourd'hui à une demi-heure de Bruxelles, moins de deux heures de Londres et une heure de Paris par le TGV. Elle offre une alternative aux entreprises qui peuvent s'y installer à moindre coût. L'image de la ville a considérablement évolué : elle ne cesse de faire de nouveaux adeptes et a gagné 12 000 nouveaux habitants au cours de la dernière décennie. "Avec des projets comme Euralille, notre métropole a connu un décollage important et elle enregistre aujourd'hui une demande croissante", estime Jean-Philippe François, chez Bouwfonds Marignan. Demande accrue et foncier composé d'anciennes emprises industrielles dont la reconversion engendre un surcoût : les ingrédients sont réunis pour donner des prix élevés dans toute la métropole. A Lille intramuros, les prix de l'ancien s'établissent aujourd'hui à 2 310 e/m2 et ont enregistré une progression annuelle de 14,3 % en 2006. Du côté du neuf, la moyenne s'établit à 3 200 e/m2, qui peuvent grimper à 4 000 e/m2 en coeur de ville.

Exemples de programmes sur Lille

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